談股論經~~~究天人之際，通古今之變，成一家之言

他說，「未來會有利率風險，房貸戶必須要小心」；目前貨幣政策維持適度寬鬆，但是否調整，先看未來物價走勢，但也不會完全只看國內因素，央行將考量未來國際經濟情勢，採取妥適的措施。

銀行主管表示，彭淮南已經在為央行將調整長達三年的低利率政策埋伏筆，未來將隨國際經濟情勢，例如美國量化寬鬆（QE）退場，我國央行將隨之升息。

央行理監事會昨天決議維持利率不變，這是自二○一一年第三季以來，央行政策利率「連續第九季凍結」。

但彭淮南昨天刻意釋出升息風向球，他指出，房貸支出占家庭所得比率逾三成，「借款人宜留意未來利率變動之風險。」

彭淮南說，「大家不能夠預期國內長期利率永遠那麼低」，央行必須提醒消費者與銀行做風險控管，「未來有很多不確定因素存在」。

目前房貸利率約百分之二左右。央行繼九十九年六月對房市採管制措施後；彭淮南昨天罕見，且不厭其煩解釋，目的是提醒房貸戶：注意利率調升的風險。

央行昨天還提供美國紐約聯邦準備銀行二十三日起進行「測試附賣回」，收回資金六十二億美元等書面資料，彭淮南說，美國聯準會（Fed）也開始在演練了，這是美國將來QE退場的工具。

央行指出，維持原利率不變是考量國內經濟溫和成長，通膨無虞；但全球景氣復甦尚緩，經濟展望仍存在不確定性，加上美國存在債務上限、QE政策退場時機問題，而且近月國際資金移動頻繁、新興經濟體金融市場波動增加，都對全球金融穩定及景氣復甦增添不確定性。

但彭淮南強調，國內實質利率已由負轉正，實質利率為百分之零點二八五。

彭淮南暗示 升息將近

工商時報    呂清郎、陳碧芬 台北報導     2013年09月27日

中央銀行升息腳步近。中央銀行總裁彭淮南昨（26）日指出，「長期利率不會永遠這麼低」，央行有責任提醒消費者注意利率調整風險。央行理監事會決議文更首度提及，由於房貸支出占家庭所得比重逾三成，借款人宜「留意未來利率變動風險」。

央行昨召開第3季理監事會議，連續第九季維持重貼現率1.875％不變，這也創下75年第3季以來，央行維持重貼現率不動時間最長紀錄。央行是在75年第3季將重貼現率自4.75％降至4.5％，之後連十季未調整，直到78年第1季才調至5.5％。

彭淮南昨天指出，央行貨幣政策「目前」還是維持適度寬鬆的基調不變，理監事會也決議維持現行利率。但他強調，央行有責任提醒消費者，不能預期長期利率一直都會這麼低，利率總是會變動，由於未來存在很多不確定性，「萬一利率調整，該怎麼辦？」一定要注意風險控管。

至於我國是否會有房貸風暴？彭淮南說，不希望有這樣的情況發生，所以要防患未然，央行要告訴消費者可能面臨的利率風險。

除了提醒房貸戶注意利率走高的風險，對於最近市場預期長天期利率走高，造成台電、台積電等公司債發行不順，彭淮南也強調，目前發行長期債券的利率水準還是「相當合理」，企業不能預期利率永遠會那麼低。

渣打國際商業銀行首席經濟分析師符銘財指出，10月有電價等各項消費類漲價，將推升第4季通膨，如果目前經濟復甦有延續的跡象，預估央行明年第1季就會調升利率。

房貸利率若升至3%  房市拉警報

【聯合報╱記者陳信升、孫中英／台北報導】   2013.09.27

房地產業者昨天表示，房貸利率走升，勢必衝擊不動產市場，但是衝擊大小的關鍵在於利率上升的幅度。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，一般來說，房貸利率若上升至百分之三，屬於警戒區域；若上升至百分之五，市場就存在崩盤的風險。以台灣目前市況，租金投報率為全球最低，購屋壓力在全球排名名列前茅的情況來看，房貸利率調升，勢必造成市場「反轉」。

莊孟翰解釋，今年上半年，房市處在「量縮價漲」的格局，原本就預期下半年將出現「量增價跌」的現象；若央行升息的動向明朗，許多投資性的資金將從不動產撤出。

東森房屋董事長王應傑認為，ＱＥ暫緩退場，證明美國聯準會（Ｆｅｄ）對市場景氣復甦仍有疑慮，以彭總裁的角色考量金融市場的系統性風險也實屬恰當；但是奢侈稅欲從嚴修法，加上世界經濟前景未明之際，央行一旦升息，勢必讓國內的不動產市場蒙上一層陰影。

銀行業者表示，近年因為房價高漲，民眾房貸「金額」也大增，很多房貸一貸都是上千萬元，若利率調高，民眾負擔將大為吃重。

以一千萬元房貸為例，假設借款利率為百分之二、借款年限廿年，用本息平均方式償還，目前每期房貸本金加利息支出為五萬零五百八十八元。但若房貸利率提高一個百分點，升到百分之三，同樣條件下，借款人每月房貸支出提高到五萬五千四百六十元，每月將多負擔四千八百七十二元。

惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如說，近年台灣利率低，民眾債務負擔占家計總所得比率，也一路下滑；但惠譽近期試算，台灣利率只要上升零點五個百分點，目前約百分之卅八的債務負擔比率，就會回升到百分之四十左右；如果利率上升兩個百分點，民眾債務負擔比率，則會回升到百分之四十七，即二○○五年，卡債風暴時的最高水準。

 迎戰升息 張金鶚：內行人都在賣房

【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】   2013.09.27

中央銀行總裁彭淮南預警台灣可能邁入升息時代，金融專家指出，值此利率轉折的關鍵時刻，民眾與企業在資產與負債操作上，都要有新思維，存錢要機動（利率）短打、借錢要固定（利率）長抱，至於不動產市場，台北市副市長張金鶚說：「內行人都在賣房。」

中信銀台灣區個金事業總處副總黃培直表示，資產面的操作可以把握幾個原則，例如：機動利率取代固定利率，先存天期短的才能享受利率攀升的好處，另外就是可以提高股票配置比重，降低債券部位。

債券的利率與價格成反比，他建議，升息循環下要加股減債，國人喜歡的共同基金，估計也會出現股票型基金規模增加，債券型基金規模減少的現象。

債券投資建議短年期債券取代長年期，以因應價格波動。

黃培直說，升息對不動產市場會有跌價壓力，民眾房貸負擔增加，轉貸時須更審慎比較各銀行的房貸方案。張金鶚則直言，「內行人都在賣房」，估計央行一旦開啟升息循環，豪宅平均有四至五成的跌價壓力，一般住宅也有兩三成。

張金鶚說，建商打出吳季剛設計的豪宅做宣傳，都要六折才賣得出去；新北市板橋區2,000多戶的建案「新巨蛋」，剛推出時四、五十萬一坪，現在30萬元不到，這些都是投機客先跑先贏的例證。

他表示，彭淮南的預警升息說法，對不動產交易氣氛多轉空，具有臨門一腳作用，價格往下時，自己要會判斷，「現在進場正好套牢」，建議賣房優於買房，若有居住需求，先租房一兩年後再進場買房不遲。

票券業高層表示，升息對負債面的意義就是借款利率攀升，企業籌資成本增加，因此，企業可把握現在利率低的時候趕快籌資，建議固定利率計價，天期愈常愈好。

金控財務高層表示，升息有兩種意義，若是景氣好而升，代表投資機會多，從收入與成本角度來看，企業其實負擔得起，影響不大；若是景氣不好卻硬要升，企業自然哀鳴不已，10A總裁如要拚經濟，就只會是暫時性升息而非連續性升息。

1. 10月調漲電價，將驅使各項消費類漲價，進一步推升第4季通膨。為使「實質利率」維持為正值，將迫使調升利率。

2. 彭哥警語，目的之一在做房價過熱的調控。走了十年多頭的台灣房市吸乾了資金，製造業、服務業、農業相對的缺乏資金的活水。從貨幣的觀點來看，資金如果繼續停留在房地產，將無法產生貨幣的乘數效應，M1b、GDP自然無法提升。

美國從房地產崩盤站起來的奇蹟 http://joejoeyourmoney.pixnet.net/blog/post/242070602

3. 「房屋貸款負擔率」由2009年的28.2%，到今年的33.3%。原因來自薪水不漲，房價拼命漲。年輕人存不了錢，更買不起房子，更有三成以上的受薪者成為月光族。政府應該照顧社會中的弱勢，而不是幫有錢人更有錢。

4. 如果一輩子的薪水不吃不喝，只能買一間房子，那麼其他的生活需求都該如何滿足？（食、衣、行）站在「居住正義」的觀點，房子不該是有錢人炒作的工具。

5. 自住者，請等待投資客拋出便宜貨，就像股票總是等待融資斷頭。

 

買房經驗談：

1997年（隔年板南捷運通車），當時我仍是碩二學生，白天工作，晚上寫論文。當時的利率6%，為了不想幫房東繳房貸，於是就大膽的買房了（當時還欠了一些助學貸款）。為什麼說大膽呢？以當時的利率，每借款100萬，20年後償還的本息合計171萬。當時我薪水的六成都拿去繳房貸，花費二成，存款二成。

2006年，利率一路滑落到2%，當時傻傻的用10年的存款一次結清了房貸（付出的本息合計是借款本金的1.3倍）。由於當時還沒有投資的觀念，只知道賺存款，假日還去賺外快（以勞力賺錢）。當年買房是以自住為考量，而非投資。

2013年，房價來到16年前的3.5倍，但只有一間房子的我，是沒有任何的獲利，除非我老婆願意跟我一起搭帳棚為家。15年過去，重要的不是房子增值多少，而是錢存下來了。

買房、買股的道理相通，買房不能只看房子的地點好，買股也不能只看企業的獲利好，而是要看「Timing」。買進時機點正確，自然能避開風險，賺取意想不到的獲利。