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社論－囤積式的投資和泡沫式的繁榮

工商時報2013-07-02

行政院主計總處日前發布最新薪資調查報告，由於景氣走緩，今年1至4月的經常性薪資創近4年新低，衡量購買力的「實質經常性薪資」36,739元，更倒退到88年的水準。稍早之前，內政部營建署公布第1季住宅需求動向調查，則顯示六大都會區整體新購住宅的平均單價每坪24.5萬元，創下新高。其實薪資倒退和房價上漲都不是新聞，政府雖一再表示重視並試圖因應，然而情況卻愈來愈惡化。

目前台灣房地產價格之飆漲，一般認為很大的原因就是資金太多、利率太低，使得不動產投資者可以利用非自有資金，對於不動產從事囤積性的投資，一方面使稀有之不動產這個生產因素大量成為閒置資產，另一方面又使不動產之價格，每年以超過利率數倍的速度飆漲。其結果，就是我們現在所處的狀況，受薪者為謀一棲身之處，就得耗其所得過半的積蓄，更嚴重的是各行各業辛勤經營成果，大部分流入不動產所有人手中，引起經濟全面性窒息效應。薪資水平回到14、15年前，反映的即是經濟發展窒息的現象。

6月初中央銀行發布年度金融穩定報告時，特別針對房市泡沫化發出警訊，並根據台電用電量未達最低電費戶數推估，去年台灣的空屋數約有142.6萬戶，年增1.6萬多戶。央行官員並強調，許多房價大幅度不合理的飆漲，其實都是「資金行情」炒作出來的，很多地區房價已經是泡沫化，對無力負擔大都會區高房價的民眾相當不利。

央行明顯已注意到房價異常上漲現象，但又如何？前述第1季住宅需求動向數據，六大都會區整體新購住宅平均單價每坪24.5萬元，創下新高；整體的房價所得比為8.9倍，較去年第4季的8.3倍提高0.6倍，是史上第2高紀錄，僅次於去年第3季的9.1倍。其中台北市的房價所得比持續居冠為13.5倍，新北市則從去年第4季的9.4倍，上升至10倍。至於貸款負擔率方面，六大都會整體為33.9％，較上季增加1.9個百分點；台北市為48.2％，較上季增加0.6個百分點，較去年同季增加3.1個百分點。其中高雄市因為房地產近期明顯熱絡，貸款負擔率已上升至37.6％，創新紀錄。

台灣現在就是一個薪資停滯、房地產價格扶搖直上、空屋繼續增加的經濟體，這已經在預告著一個超級大災難正在醞釀。判斷這項災難不需要先知，也不需要特別高明的知識，只要看看歐洲西班牙、愛爾蘭和希臘等國家的情況就可以明瞭。但為何大家不以為意呢？這可以從幾方面來看：首先是目前擁有自有房屋的的民眾，手中既然持有一棟市價蒸蒸日上的房屋，則有意或無意的，很容易陶醉於其間，甚至支持這樣一個房市的發展趨勢。即使明顯有一天整個國家的不動產及金融產業將泡沫化，帶來萬劫不復的災難，卻寧可選擇相信泡沫應該不會破裂；其次是執政者視房地產為火車頭產業的迷失。政府官員相信，必須維持一定的房屋推案量，才能帶動關聯產業的投資、就業和發展。但就台灣而言，至今已累積高達140餘萬戶空屋，這意味著約有相當於台灣一年國內生產毛額的閒置資產，而該閒置資產是會每年持續折舊的房地產。

經濟學原理告訴我們，當生產過剩時，市場上會透過價格的調整，調節生產、消化存貨。然而為何房屋供應商、投資性購買者，卻老神在在，繼續進行囤積性投資，增加空屋的存量，而價格還繼續上揚？其支撐力道已如前述，乃是來自全球資金寬鬆所營造的低利環境。這雖然是一個不能改變的全球共通現象，央行也已有深切了解，並於之前要求銀行對若干地區的房地產貸款實施選擇性信用管制，然而力道顯然不足，以致住宅需求動向的各項指標持續惡化，未見大幅改善。

隨著這些數據公布後，各方殷切期盼央行在6月季底的理監事會議，應該有所行動，或擴大信用管制的地區，或要求各銀行不要再擴大房地產貸款的總額度。但央行除了維持利率不變外，並未對房市擴大管制區範圍，或採行新措施。彭淮南總裁的說法是，絕大多數銀行已採取自律審慎措施，對投資客取消寬限期、降低貸款成數及提高貸款利率。

央行明明已在報告中對房市泡沫化提出警訊，但決策上卻無所作為，其原因令人費解。今年第2季已經結束，如果情況持續惡化，央行勢須強化限制融資政策，以阻隔房地投資客利用低利寬鬆的金融條件，繼續對房地產採行囤積式的投資，如此才能避免房地產的泡沫不會再繼續擴大。事實上，台灣經濟能否從窒息中轉變，就看政府和民間是否認知房地產泡沫的嚴重性，並支持央行有效地執行房地產的融資管制措施，否則我們就只有繼續陶醉在眼前的泡沫式繁榮中，最終必將一起承擔難以承受的苦果。