談股論經~~~究天人之際，通古今之變，成一家之言

實價登錄開放查詢後，房地產市場掀起「全民查價」、「全民比價」風潮，不僅房地產業內愛查、媒體得查，連一般大眾都會連上網查查自家附近房價走勢，這一周以來，有不少市場關注的豪宅案被查出灌水，開價高了20~25%，讓大家搖頭，過去建商、代銷、房仲喊價喊太兇；不過，也有不少民眾查查自己附近的實際成交價，發現房價確實還是好貴，到底在這波查價風潮中，你該怎麼查、怎麼解讀這些訊息呢？

確實在今年8月1日實價登錄上路後，以及10月16日資訊開放查詢前，市場對房市的觀望氣氛相當濃厚，全台8月成交量縮2、3成不說，房仲接收到的委託物件也減少，大家都想等等看房價「現形」。

近期實價登錄開放查後媒體上釋出的訊息普遍偏空，像是皇翔(2545)的新推案「天昴」，就被查出實際成交價只有139萬元/坪，比建商喊出來的開價180萬元/坪，足足打了77折；還有天母、南港、新莊，都有個案成交價和開價差了2成左右，讓市場認為後續房價看跌。

只是，我們實際來看這些開價、成交價打了7、8折的消息，可以發現這是國內資訊不公開透明所造成的長久問題，因為資訊不透明，讓國人賣屋有習慣底價加20%來開價，甚至買方也習慣開價從8折談起，像民眾透過房仲買屋時都有付斡旋金談價格，也很說明了開價、成交價原本就有價差的事實。

不過，若民眾親自上網查，會發現媒體揭露的，確實是比較引起市場關注的新成屋個案，但若查查一般公寓、華廈中古屋價格，像是信義區可以找到3字頭的老公寓，也可以看到上百萬的豪宅；而內湖地區同樣可以找到6字頭的新屋，但4字頭的老房子仍存在；量體大的淡水地區，有竹圍、紅樹林附近3字頭的房子，但淡水新市鎮也找得到1字頭的成交行情。

也有房仲業者自己在查了中古屋房價後說，其實不少房子還是很貴，三重華廈產品成交價站上4字頭；但也有民眾說，有些區域的房價比原本預期的還便宜。

如此紛陳的訊息顯示，實價登錄後這些資訊正忠實的反應各區域、各物件的現況，不同個案、不同樓層、不同的條件、不同的景觀環境，都有其價格影響因素。只是民眾在查詢、解讀這些資訊時，還可以找在地的房仲問問，看看能不能找出具體成交實例，拆算該物件車位、實價成交價格等，並分析成交金額高、低的原因。

信義房屋(9940)企研室經理蘇啟榮也教民眾查詢小撇步，在實價登錄網站查詢時，不妨可以不勾選車位，先看一下單純房屋加土地的價格，而且由於該網站是依總價高而低排序，最多會顯示出7頁28筆資訊，一般民眾若不是要買豪宅，可以直接進入第3或第4頁，通常成交價會比較是正常、普遍的行情，這些資訊也多半貼近市場現況。

此外，也可以單純只勾車位，先了解車位的市價，再回頭查看含車位的建物，若看到有含車位的物件，則從總價先自行扣除車位行情，再除以建坪面積，即可查出成交單價。

不過，也有房仲業者直言，從香港、大陸、美國實價資訊公開的經驗來看，這些訊息將有助漲助跌效果，市場對景氣的反應會更直接、更有效率。只是民眾若真有心想買房，其實不必追漲追跌，勤作功課、勤看屋，找到自己適合的房子長期持有，將可以避開短期漲跌風險。