全民瘋查價,小撇步讓房價現形

精實新聞 2012-10-23 19:41:56 記者 林詩茵 報導

實價登錄開放查詢後,房地產市場掀起「全民查價」、「全民比價」風潮,不僅房地產業內愛查、媒體得查,連一般大眾都會連上網查查自家附近房價走勢,這一周以來,有不少市場關注的豪宅案被查出灌水,開價高了20~25%,讓大家搖頭,過去建商、代銷、房仲喊價喊太兇;不過,也有不少民眾查查自己附近的實際成交價,發現房價確實還是好貴,到底在這波查價風潮中,你該怎麼查、怎麼解讀這些訊息呢?

確實在今年8月1日實價登錄上路後,以及10月16日資訊開放查詢前,市場對房市的觀望氣氛相當濃厚,全台8月成交量縮2、3成不說,房仲接收到的委託物件也減少,大家都想等等看房價「現形」。

近期實價登錄開放查後媒體上釋出的訊息普遍偏空,像是皇翔(2545)的新推案「天昴」,就被查出實際成交價只有139萬元/坪,比建商喊出來的開價180萬元/坪,足足打了77折;還有天母、南港、新莊,都有個案成交價和開價差了2成左右,讓市場認為後續房價看跌。

 

只是,我們實際來看這些開價、成交價打了7、8折的消息,可以發現這是國內資訊不公開透明所造成的長久問題,因為資訊不透明,讓國人賣屋有習慣底價加20%來開價,甚至買方也習慣開價從8折談起,像民眾透過房仲買屋時都有付斡旋金談價格,也很說明了開價、成交價原本就有價差的事實。

不過,若民眾親自上網查,會發現媒體揭露的,確實是比較引起市場關注的新成屋個案,但若查查一般公寓、華廈中古屋價格,像是信義區可以找到3字頭的老公寓,也可以看到上百萬的豪宅;而內湖地區同樣可以找到6字頭的新屋,但4字頭的老房子仍存在;量體大的淡水地區,有竹圍、紅樹林附近3字頭的房子,但淡水新市鎮也找得到1字頭的成交行情。

也有房仲業者自己在查了中古屋房價後說,其實不少房子還是很貴,三重華廈產品成交價站上4字頭;但也有民眾說,有些區域的房價比原本預期的還便宜。

如此紛陳的訊息顯示,實價登錄後這些資訊正忠實的反應各區域、各物件的現況,不同個案、不同樓層、不同的條件、不同的景觀環境,都有其價格影響因素。只是民眾在查詢、解讀這些資訊時,還可以找在地的房仲問問,看看能不能找出具體成交實例,拆算該物件車位、實價成交價格等,並分析成交金額高、低的原因。

信義房屋(9940)企研室經理蘇啟榮也教民眾查詢小撇步,在實價登錄網站查詢時,不妨可以不勾選車位,先看一下單純房屋加土地的價格,而且由於該網站是依總價高而低排序,最多會顯示出7頁28筆資訊,一般民眾若不是要買豪宅,可以直接進入第3或第4頁,通常成交價會比較是正常、普遍的行情,這些資訊也多半貼近市場現況。

此外,也可以單純只勾車位,先了解車位的市價,再回頭查看含車位的建物,若看到有含車位的物件,則從總價先自行扣除車位行情,再除以建坪面積,即可查出成交單價。

不過,也有房仲業者直言,從香港、大陸、美國實價資訊公開的經驗來看,這些訊息將有助漲助跌效果,市場對景氣的反應會更直接、更有效率。只是民眾若真有心想買房,其實不必追漲追跌,勤作功課、勤看屋,找到自己適合的房子長期持有,將可以避開短期漲跌風險


~~如果融資維持率可以低於130%,很可能出現一波斷頭賣壓,房價也將做大幅的修正。

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