談股論經~~~究天人之際，通古今之變，成一家之言

〈鉅亨主筆室〉此時投資房地產應比股票更謹慎！

鉅亨網主筆 邱志昌博士　　2013-10-01

壹、前言

我國中央銀行，上周四理監事會後；總裁彭淮南說明未來中央銀行對於目前金融情勢之觀點，總裁認為：

一、市場利率不會Always處在低檔區，借款人必需注意到，市場利率將可能走高之風險；

二、美國量化寬鬆貨幣政策(QE)，終將退場；在QE政策退場後，利率有走高風險。

彭總裁之提醒，與本文過去近一個多月以來，因QE政策所觸及之國際金融熱錢流動；對資產價格風險與去槓桿化、要以較高之儲蓄對付熱錢波動風險等等各面相之論述，有非常多相同之處。總裁談話，本文非常認同。總裁與本文多提及，要做好市場利率走高之準備，以減少美國聯準會QE退場時，所發生之槓桿負債風險。

本文以此再深入探討，當市場利率升高時，投資房地產要更謹慎。我們的結論是：

一、市場利率升高，必然提高有價證券之必需報酬率(Requirement Rate)，有價證券之理論合理價格將下降。

二、房屋貸款利率如果揚升至年利率5%以上，以複利率之方式計算資，將出現機會成本顯著增加之風險。

三、以存款人立場，如果年利率3%，以每年複利率計算，在第24年後將使報酬率達100%；也就是說，若現有1,000萬元之存款，24年後將增為2032.79萬元。如果年利率是5%，以每年複利率計算，則到第15年存款人之本利合金額，也會增加一倍以上。同理，若以7%年利率以複利率計算，則所需時間更短。

四、台灣房地產，總體之大循環，也就是可能有一倍報酬率之歷史經驗為，1989年至2007年、長約18年，因此我們認為，不計物價、只以名目利率(Nominal Rate)，5%之年利率以上即是房地產投資風險利率之臨界值。

五、但我們不認同，業者認為5%以上之名目利率，就會使房地產崩盤之說法；因為長期都市化與進步之都市更新，多會使生活品質更高；必需要有確實之空屋，與房屋貸款負債狀況，才能做這樣極端之判斷。我們曾說過，房地產與黃金最大的差異，是它可以為持有者帶進租金收益，只要屋主有能力繼續繳貸款、也願出租，就不會眼睜睜見房價大跌、而不知所措。

貳、利率是總體經濟與財務理論重要變數！

鉅亨網在主筆文中已多次敘說：

一、當市場利率上揚時，對以高負債購屋之家庭，會產生財務壓力。因為對所有家庭，購屋支出有如公司「資本支出」，是必需用可能是一個人半輩子、或一生未來工作所得，去支付之投資。因此，如果負債金額大，在利率升高下，會造成的財務壓力將顯著沉重。

二、我們也提過，其實如果是物價下跌，則實質利率上揚，這等同使企業商品價格下降，而實質利率提高；對企業投資意願也會有殺傷力。三、請參閱2013年8月6日「實質利率上揚是多頭無形殺手」。本文在8月27日鉅亨主筆文，也提及「高儲蓄始能在QE風險中屹立不搖」；9月2日主筆文提及，去槓桿是「對付美元QE的最佳手段」。