〈鉅亨主筆室〉此時投資房地產應比股票更謹慎!

鉅亨網主筆 邱志昌博士  2013-10-01

壹、前言

我國中央銀行,上周四理監事會後;總裁彭淮南說明未來中央銀行對於目前金融情勢之觀點,總裁認為:

一、市場利率不會Always處在低檔區,借款人必需注意到,市場利率將可能走高之風險;

二、美國量化寬鬆貨幣政策(QE),終將退場;在QE政策退場後,利率有走高風險。

彭總裁之提醒,與本文過去近一個多月以來,因QE政策所觸及之國際金融熱錢流動;對資產價格風險與去槓桿化、要以較高之儲蓄對付熱錢波動風險等等各面相之論述,有非常多相同之處。總裁談話,本文非常認同。總裁與本文多提及,要做好市場利率走高之準備,以減少美國聯準會QE退場時,所發生之槓桿負債風險。

本文以此再深入探討,當市場利率升高時,投資房地產要更謹慎。我們的結論是:

一、市場利率升高,必然提高有價證券之必需報酬率(Requirement Rate),有價證券之理論合理價格將下降

二、房屋貸款利率如果揚升至年利率5%以上,以複利率之方式計算資,將出現機會成本顯著增加之風險

三、以存款人立場,如果年利率3%,以每年複利率計算,在第24年後將使報酬率達100%;也就是說,若現有1,000萬元之存款,24年後將增為2032.79萬元。如果年利率是5%,以每年複利率計算,則到第15年存款人之本利合金額,也會增加一倍以上。同理,若以7%年利率以複利率計算,則所需時間更短。

四、台灣房地產,總體之大循環,也就是可能有一倍報酬率之歷史經驗為,1989年至2007年、長約18年,因此我們認為,不計物價、只以名目利率(Nominal Rate),5%之年利率以上即是房地產投資風險利率之臨界值

五、但我們不認同,業者認為5%以上之名目利率,就會使房地產崩盤之說法;因為長期都市化與進步之都市更新,多會使生活品質更高;必需要有確實之空屋,與房屋貸款負債狀況,才能做這樣極端之判斷。我們曾說過,房地產與黃金最大的差異,是它可以為持有者帶進租金收益,只要屋主有能力繼續繳貸款、也願出租,就不會眼睜睜見房價大跌、而不知所措。

貳、利率是總體經濟與財務理論重要變數!

鉅亨網在主筆文中已多次敘說:

一、當市場利率上揚時,對以高負債購屋之家庭,會產生財務壓力。因為對所有家庭,購屋支出有如公司「資本支出」,是必需用可能是一個人半輩子、或一生未來工作所得,去支付之投資。因此,如果負債金額大,在利率升高下,會造成的財務壓力將顯著沉重。

二、我們也提過,其實如果是物價下跌,則實質利率上揚,這等同使企業商品價格下降,而實質利率提高;對企業投資意願也會有殺傷力。三、請參閱2013年8月6日「實質利率上揚是多頭無形殺手」。本文在8月27日鉅亨主筆文,也提及「高儲蓄始能在QE風險中屹立不搖」;9月2日主筆文提及,去槓桿是「對付美元QE的最佳手段」。

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