社論-囤積式的投資和泡沫式的繁榮

工商時報2013-07-02

行政院主計總處日前發布最新薪資調查報告,由於景氣走緩,今年1至4月的經常性薪資創近4年新低,衡量購買力的「實質經常性薪資」36,739元,更倒退到88年的水準。稍早之前,內政部營建署公布第1季住宅需求動向調查,則顯示六大都會區整體新購住宅的平均單價每坪24.5萬元,創下新高。其實薪資倒退和房價上漲都不是新聞,政府雖一再表示重視並試圖因應,然而情況卻愈來愈惡化。

目前台灣房地產價格之飆漲,一般認為很大的原因就是資金太多、利率太低,使得不動產投資者可以利用非自有資金,對於不動產從事囤積性的投資,一方面使稀有之不動產這個生產因素大量成為閒置資產,另一方面又使不動產之價格,每年以超過利率數倍的速度飆漲。其結果,就是我們現在所處的狀況,受薪者為謀一棲身之處,就得耗其所得過半的積蓄,更嚴重的是各行各業辛勤經營成果,大部分流入不動產所有人手中,引起經濟全面性窒息效應。薪資水平回到14、15年前,反映的即是經濟發展窒息的現象。

6月初中央銀行發布年度金融穩定報告時,特別針對房市泡沫化發出警訊,並根據台電用電量未達最低電費戶數推估,去年台灣的空屋數約有142.6萬戶,年增1.6萬多戶。央行官員並強調,許多房價大幅度不合理的飆漲,其實都是「資金行情」炒作出來的,很多地區房價已經是泡沫化,對無力負擔大都會區高房價的民眾相當不利。

央行明顯已注意到房價異常上漲現象,但又如何?前述第1季住宅需求動向數據,六大都會區整體新購住宅平均單價每坪24.5萬元,創下新高;整體的房價所得比為8.9倍,較去年第4季的8.3倍提高0.6倍,是史上第2高紀錄,僅次於去年第3季的9.1倍。其中台北市的房價所得比持續居冠為13.5倍,新北市則從去年第4季的9.4倍,上升至10倍。至於貸款負擔率方面,六大都會整體為33.9%,較上季增加1.9個百分點;台北市為48.2%,較上季增加0.6個百分點,較去年同季增加3.1個百分點。其中高雄市因為房地產近期明顯熱絡,貸款負擔率已上升至37.6%,創新紀錄。

台灣現在就是一個薪資停滯、房地產價格扶搖直上、空屋繼續增加的經濟體,這已經在預告著一個超級大災難正在醞釀。判斷這項災難不需要先知,也不需要特別高明的知識,只要看看歐洲西班牙、愛爾蘭和希臘等國家的情況就可以明瞭。但為何大家不以為意呢?這可以從幾方面來看:首先是目前擁有自有房屋的的民眾,手中既然持有一棟市價蒸蒸日上的房屋,則有意或無意的,很容易陶醉於其間,甚至支持這樣一個房市的發展趨勢。即使明顯有一天整個國家的不動產及金融產業將泡沫化,帶來萬劫不復的災難,卻寧可選擇相信泡沫應該不會破裂;其次是執政者視房地產為火車頭產業的迷失。政府官員相信,必須維持一定的房屋推案量,才能帶動關聯產業的投資、就業和發展。但就台灣而言,至今已累積高達140餘萬戶空屋,這意味著約有相當於台灣一年國內生產毛額的閒置資產,而該閒置資產是會每年持續折舊的房地產。

經濟學原理告訴我們,當生產過剩時,市場上會透過價格的調整,調節生產、消化存貨。然而為何房屋供應商、投資性購買者,卻老神在在,繼續進行囤積性投資,增加空屋的存量,而價格還繼續上揚?其支撐力道已如前述,乃是來自全球資金寬鬆所營造的低利環境。這雖然是一個不能改變的全球共通現象,央行也已有深切了解,並於之前要求銀行對若干地區的房地產貸款實施選擇性信用管制,然而力道顯然不足,以致住宅需求動向的各項指標持續惡化,未見大幅改善。

隨著這些數據公布後,各方殷切期盼央行在6月季底的理監事會議,應該有所行動,或擴大信用管制的地區,或要求各銀行不要再擴大房地產貸款的總額度。但央行除了維持利率不變外,並未對房市擴大管制區範圍,或採行新措施。彭淮南總裁的說法是,絕大多數銀行已採取自律審慎措施,對投資客取消寬限期、降低貸款成數及提高貸款利率。

央行明明已在報告中對房市泡沫化提出警訊,但決策上卻無所作為,其原因令人費解。今年第2季已經結束,如果情況持續惡化,央行勢須強化限制融資政策,以阻隔房地投資客利用低利寬鬆的金融條件,繼續對房地產採行囤積式的投資,如此才能避免房地產的泡沫不會再繼續擴大。事實上,台灣經濟能否從窒息中轉變,就看政府和民間是否認知房地產泡沫的嚴重性,並支持央行有效地執行房地產的融資管制措施,否則我們就只有繼續陶醉在眼前的泡沫式繁榮中,最終必將一起承擔難以承受的苦果。

 

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