社論-房市供給嚴重過剩 小心泡沫破滅風險

中國時報   社論  2013-06-18

央行日前發表金融穩定報告,指出部分推案量大地區,包括桃園縣青埔、南崁、八德,新北市林口、三峽與淡水等,房價不合理飆漲,都是資金行情炒作出來的泡沫,未來房價顯然有下修的壓力。

其實,央行可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留,但真相是,台灣房市,目前供給嚴重過剩,房價高是部分業者和投資(機)客聯手炒作形成的假象,一旦資金行情隨時結束,台灣房市必然受到很大的衝擊,極可能化為泡沫。

首先,目前國內自有房屋比率高達八五%以上(美、日等國大多低於四%),房市需求本來就不大,而主計處一○○年底公布的住宅普查顯示九九年全台「空閒住宅」數量已高達一五六萬宅,空閒率達十九.三%,宅數和比率雙雙創下歷史新高;加上人口老化、出生率下降與少子化,人口紅利逐漸消失,房市供過於求的現象可說非常嚴重。用基本的供需原理判斷,房價本來就應該下修,而現在經濟成長趨緩、物價溫和上漲、企業獲利下降、家庭負債提高,台灣房市多頭反而走了十個年頭,實在是沒有道理。

那為何台灣房價偏偏持續飆漲?近因主要為二○○八年金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策,以及我國遺產贈與稅在二○○九年一月大減稅,造成資金回流和貨幣供給大增,讓投資客競相將資金投注於房市,也就是所謂的「資金行情」。

遠因是台灣不動產稅制的不合理,在持有稅負方面,房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價,以仁愛路帝寶市價超過四億元的豪宅為例,一年所繳的房屋稅和地價稅只有十六萬元,比每月的管理費還要低,有效稅率才萬分之四,(僅為一般國家財產稅有效稅率的廿五分之一以下);因此投資客囤房囤地,稅負成本根本不放在眼裡。其次,不動產交易的利得稅負也是少得可憐,監察院調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅,獲利約一.五四億元,報酬率約一.六倍;土地增值稅為零,僅繳房屋的交易所得稅九十二萬元,有效稅率僅○.六%,可謂漲價(暴利)全部歸私。持有成本低,報酬率超高,難怪許多投資客競相投資房市;結果是房價越炒越高,變成房市投機者將自己獲取暴利的快樂,建築在許多人買不起基本住房需求的痛苦之上。

也難怪,建商的利潤率至少都在四十%以上,知名大建商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元,最高甚至可達一.一六億元,壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四(毛利率微薄),也不務正業,轉投入房市,形成建築業一枝獨秀,製造業乏人問津的產業失衡現象。

台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因,就是資訊不對稱問題嚴重,業者和投資客聯手炒作,連預售屋也有「紅單」、「白單」等等哄抬性的假性投資需求,營造房市熱銷的假象,誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。

問題是,資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空,房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐,房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場,最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸,參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。

事實上,以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證,例如房價所得比高達九倍(超過國際的六倍警戒線)、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過三○○(國際警戒線為二○○倍)、投資需求超過二十%、房價漲幅數年超過經濟成長率等等,可見我國房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。

因此,我們不得不提醒政府和房市相關業者正視房市泡沫化的風險;已有住房的,沒必要再參與此種高風險的投資;自住需求的購屋者更應冷靜觀望,切勿盲目追高。健康的心態應該是「買不起的不買,不好的不買」,此時不妨先建立「先租後買,先小後大,先遠後近,先舊後新,先有再好」等等正確觀念。

政府不但應將房市泡沫可能破滅的風險公告民眾周知,更應鼓勵資金導向生產事業和公共基礎建設,以降低房市的磁吸效應。將預售屋納入實價登錄制度,抑制短期投機交易頗有成效的奢侈稅不但應該維持,更有必要將預售屋納入,更應該將持有期間拉長。當然更重要的,合理調高非自住房屋的持有稅負,對不動產交易實價課稅,才是健全房市的長期對策!

 


~~錢流入少數人的手中,加速了貧富差距。現在很多年輕人根本放棄買房的理想,炒作客的房子要賣給誰呢?

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