《鈔票的重量》讀後心得〈四〉泡沫的重量   作者:黃國華

Part 4 泡沫的重量   〈主軸:慢活投資、房地產投資〉

〈慢活投資哲學〉

1. 極低的周轉率

2. 簡化投資標地

3. 在相同的時間下,降低學習量以求學習品質的提升

4. 從制高點觀察總體經濟、產業及個股的變化,視野的高度則是越高越好

5. 不妄想能賺進每一分錢

6. 對個人投資者而言,一招半式即足以闖蕩江湖

7. 薪水是拼出來的,財富是等出來的

8. 財務知識不等於財務智慧

9. 善待家人與朋友

以上9點是作者20多年投資經驗,包括外匯交易員、銀行資金操作主管、證券自營部主管等歷練,所粹煉出的投資哲學,極具價值。這種「極簡與慢活」的投資哲學,才是一般散戶所該擁有的投資方式。而我在教學的12年經驗中,也深深體會出「化繁為簡」的教學方式。

 

〈房地產投資的優點及盲點分析〉

1. 心理滿足:作者認為當房價超出自己的收入與財力所能負擔的範圍,「有土斯有才」這個心理層面的罩門作祟,是沒有必要的。

2. 自我居住:人口結構改變、高失業率、薪資不再成長,總總的改變,造成「高房價,低房租」,將使得下一代的年輕人對於自有住宅的觀念徹底瓦解。

3. 增值:齊漲齊跌的時代已過,未來越高價的房子越漲的動,房地產增值在台灣將成為有錢人的專屬遊戲。個人認為,公告地價的調升,將會使得房價具有一定的僵固性。增值稅是政府重要的稅收,公告地價一旦調漲,就很難再跌落,因此公告地價的調升是很重要的增值指標。

4. 保值抗通膨:2007~2009年美國房市「高通膨伴隨房價崩跌」,1990~2000年日本房市「低通膨伴隨房價崩跌」,2003~2007年台灣房市「低通膨房價走高」。作者認為藉由房地產來對抗通膨的必然性並沒有發生。

5. 安全性高:系統性外的風險因素很多,例如天然災害的發生,將會抵銷安全性高的特性。

6. 槓桿操作:每個月的房貸勿超過收入的四成。

7. 賦稅減免

8. 自我控制權

9. 分散風險:對股市大戶或好賭成性的股市投機客,特別是那種戒不掉「百分之百持股」的短線客,可以適度的資產轉到「不易短線進出」的房地產。

10. 普遍熟悉的投資管道(摘錄書中的一段文字)

「在90年代以前的台灣甚至亞洲,確實缺乏投資管道,當年的狀況與現在相反,過去經濟成長率高達8%以上,投資報酬率相當高,可是缺乏媒介管道,也就是說當年的金融市場並不發達也不具效率,一大堆報酬率高的事業、公司與標地,苦無籌資管道,而浮濫的資金卻找不到投資的出口;但是,到了現在低經濟成長率的年代,金融管道已經相當暢通,理財知識也已經相當普及,資金更是不在匱乏,可惜的是,報酬率高的投資標地獲創業機會已經越來越稀少,高效率的金融卻意外的成為高報酬率的殺手,高報酬率的創業與創意很快會被複製,資金的效率讓高報酬投資難長時間維持下去;所以今天,缺乏的不是投資管道,缺乏的是能帶來穩定獲利的投資標地。」

所以作者在後面的文章有提到,中線的波段操作(三個月到一年)比較適合一般投資人。

 

〈投資房地產的缺點〉

1. 變現性低,流通性不足

2. 數據不客觀

3. 房仲業「賣屋契約期限」的數字遊戲:「平均售屋天數」數據的邏輯性與計算母數的樣本代表性有嚴重的缺失。

4. 交易費用高:仲介費、契稅、增值稅

5. 管理維護麻煩:天真的投資人只懂得拿出計算機計算租金報酬率與銀行利息間的差額,但往往忽略了許多沈沒成本(自備款的機會成本、房屋修繕與維護費用、空置時期的租金損失、管理成本、時間消耗....)

6. 資訊不實

折舊與增值兩個多空角力其實就是在這種細節中分出高下,折就是房屋的宿命,增值是房屋的夢幻;折舊這必然發生的宿命只有快與慢的差別,然而增值卻通常只是偶發的幸運。

 

〈買房與定存的比較〉

作者做了一系列的比較,得到以下的結論:

20年來投資房地產的總報酬率,大約是88~178%,平均而言與定期存款140%的報酬率不相上下。......

...如果你購入房地產的時機是民國90年到92年的相對低檔區,報酬率就會呈現不一樣的水準,所以,若投資房地產的時點是屬於「買在相對高點」的話,買房保值抗通膨就會是一場不可能的任務。

心得:要讓這種偶然的夢幻成真,最重要的原則是「買房時機」(Timing)

 

〈房地產報酬率的迷思〉

1. 底部區買屋才能打敗定存與通膨

2. 房價低檔時的地段選擇法

...好地段不容易買到「嚴重低估」的房價,而汐止淡水那種邊緣地區卻卻往往再抵擋出現「跳樓大拍賣」的超低房價,站在投資的立場,你的投資目的是為了尋求抗跌,還是要尋求超額利潤呢?

...我的房屋投資哲學是尋求超額利潤,等到某區域的房貸者一片哀鴻遍野時方才出手。

...為何超額利潤對於房地產投資那麼重要呢?因為除了與定存相比較以外,另外還可以和績優的股票相較,如果房地產的長期報酬率無法超過股票的話,何苦選擇便現性與報酬率都低的商品呢?

心得:

股票投資:選擇績優大型股,以尋求對抗通膨。

房產投資:房市崩跌時介入,以尋求超額利潤。

股票投資時機點的重要性,請參考拙著《「加權股價報酬指數」與「投資報酬率」分析 

http://stiff.pixnet.net/blog/post/162971918

不同時機點切入股市,投資報酬率也會有相當大的差異

 

貸款的起始本金很大,期別又高達240個月或360個月,若以借款1,000萬元為例

利率以5%計算,每個月平均償還本息65,996元,20年共償還1,584萬元,利息/本金 58%

利率以4%計算,每個月平均償還本息60,598元,20年共償還1,454萬元,利息/本金 45%

利率以3%計算,每個月平均償還本息55,460元,20年共償還1,331萬元,利息/本金 33%

利率以2%計算,每個月平均償還本息50,588元,20年共償還1,214萬元,利息/本金 21%

利率每上升1%的利率,每個月必須多付出約5000元的房貸,增加支出的利息將增加12~13%

 

近期的調整電費可能的影響:

物價上漲 → 通膨CPI上升 → 利率走升 → 房地產下跌

 

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