彭淮南:利率不會永遠在低檔

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】   2013.09.27

中央銀行理監事會昨天決議利率不變,但會後央行總裁彭淮南罕見提醒,「利率不會永遠維持在低檔」,房貸戶要注意自己的償債能力。金融市場解讀,彭淮南此舉暗示未來央行可能升息,最快年底或明年初國內利率可能調升。

他說,「未來會有利率風險,房貸戶必須要小心」;目前貨幣政策維持適度寬鬆,但是否調整,先看未來物價走勢,但也不會完全只看國內因素,央行將考量未來國際經濟情勢,採取妥適的措施。

銀行主管表示,彭淮南已經在為央行將調整長達三年的低利率政策埋伏筆,未來將隨國際經濟情勢,例如美國量化寬鬆(QE)退場,我國央行將隨之升息。

央行理監事會昨天決議維持利率不變,這是自二○一一年第三季以來,央行政策利率「連續第九季凍結」。

但彭淮南昨天刻意釋出升息風向球,他指出,房貸支出占家庭所得比率逾三成,「借款人宜留意未來利率變動之風險。」

彭淮南說,「大家不能夠預期國內長期利率永遠那麼低」,央行必須提醒消費者與銀行做風險控管,「未來有很多不確定因素存在」。

目前房貸利率約百分之二左右。央行繼九十九年六月對房市採管制措施後;彭淮南昨天罕見,且不厭其煩解釋,目的是提醒房貸戶:注意利率調升的風險。

央行昨天還提供美國紐約聯邦準備銀行二十三日起進行「測試附賣回」,收回資金六十二億美元等書面資料,彭淮南說,美國聯準會(Fed)也開始在演練了,這是美國將來QE退場的工具。

央行指出,維持原利率不變是考量國內經濟溫和成長,通膨無虞;但全球景氣復甦尚緩,經濟展望仍存在不確定性,加上美國存在債務上限、QE政策退場時機問題,而且近月國際資金移動頻繁、新興經濟體金融市場波動增加,都對全球金融穩定及景氣復甦增添不確定性。

但彭淮南強調,國內實質利率已由負轉正,實質利率為百分之零點二八五。

 

彭淮南暗示 升息將近

工商時報    呂清郎、陳碧芬 台北報導     2013年09月27日

中央銀行升息腳步近。中央銀行總裁彭淮南昨(26)日指出,「長期利率不會永遠這麼低」,央行有責任提醒消費者注意利率調整風險。央行理監事會決議文更首度提及,由於房貸支出占家庭所得比重逾三成,借款人宜「留意未來利率變動風險」。

央行昨召開第3季理監事會議,連續第九季維持重貼現率1.875%不變,這也創下75年第3季以來,央行維持重貼現率不動時間最長紀錄。央行是在75年第3季將重貼現率自4.75%降至4.5%,之後連十季未調整,直到78年第1季才調至5.5%。

彭淮南昨天指出,央行貨幣政策「目前」還是維持適度寬鬆的基調不變,理監事會也決議維持現行利率。但他強調,央行有責任提醒消費者,不能預期長期利率一直都會這麼低,利率總是會變動,由於未來存在很多不確定性,「萬一利率調整,該怎麼辦?」一定要注意風險控管。

至於我國是否會有房貸風暴?彭淮南說,不希望有這樣的情況發生,所以要防患未然,央行要告訴消費者可能面臨的利率風險。

除了提醒房貸戶注意利率走高的風險,對於最近市場預期長天期利率走高,造成台電、台積電等公司債發行不順,彭淮南也強調,目前發行長期債券的利率水準還是「相當合理」,企業不能預期利率永遠會那麼低。

渣打國際商業銀行首席經濟分析師符銘財指出,10月有電價等各項消費類漲價,將推升第4季通膨,如果目前經濟復甦有延續的跡象,預估央行明年第1季就會調升利率。

 

房貸利率若升至3%  房市拉警報

【聯合報╱記者陳信升、孫中英/台北報導】   2013.09.27

房地產業者昨天表示,房貸利率走升,勢必衝擊不動產市場,但是衝擊大小的關鍵在於利率上升的幅度。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析,一般來說,房貸利率若上升至百分之三,屬於警戒區域;若上升至百分之五,市場就存在崩盤的風險。以台灣目前市況,租金投報率為全球最低,購屋壓力在全球排名名列前茅的情況來看,房貸利率調升,勢必造成市場「反轉」。

莊孟翰解釋,今年上半年,房市處在「量縮價漲」的格局,原本就預期下半年將出現「量增價跌」的現象;若央行升息的動向明朗,許多投資性的資金將從不動產撤出。

東森房屋董事長王應傑認為,QE暫緩退場,證明美國聯準會(Fed)對市場景氣復甦仍有疑慮,以彭總裁的角色考量金融市場的系統性風險也實屬恰當;但是奢侈稅欲從嚴修法,加上世界經濟前景未明之際,央行一旦升息,勢必讓國內的不動產市場蒙上一層陰影。

銀行業者表示,近年因為房價高漲,民眾房貸「金額」也大增,很多房貸一貸都是上千萬元,若利率調高,民眾負擔將大為吃重。

以一千萬元房貸為例,假設借款利率為百分之二、借款年限廿年,用本息平均方式償還,目前每期房貸本金加利息支出為五萬零五百八十八元。但若房貸利率提高一個百分點,升到百分之三,同樣條件下,借款人每月房貸支出提高到五萬五千四百六十元,每月將多負擔四千八百七十二元。

惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如說,近年台灣利率低,民眾債務負擔占家計總所得比率,也一路下滑;但惠譽近期試算,台灣利率只要上升零點五個百分點,目前約百分之卅八的債務負擔比率,就會回升到百分之四十左右;如果利率上升兩個百分點,民眾債務負擔比率,則會回升到百分之四十七,即二○○五年,卡債風暴時的最高水準。

 

 迎戰升息 張金鶚:內行人都在賣房

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】   2013.09.27

中央銀行總裁彭淮南預警台灣可能邁入升息時代,金融專家指出,值此利率轉折的關鍵時刻,民眾與企業在資產與負債操作上,都要有新思維,存錢要機動(利率)短打、借錢要固定(利率)長抱,至於不動產市場,台北市副市長張金鶚說:「內行人都在賣房。」

中信銀台灣區個金事業總處副總黃培直表示,資產面的操作可以把握幾個原則,例如:機動利率取代固定利率,先存天期短的才能享受利率攀升的好處,另外就是可以提高股票配置比重,降低債券部位。

債券的利率與價格成反比,他建議,升息循環下要加股減債,國人喜歡的共同基金,估計也會出現股票型基金規模增加,債券型基金規模減少的現象。

債券投資建議短年期債券取代長年期,以因應價格波動。

黃培直說,升息對不動產市場會有跌價壓力,民眾房貸負擔增加,轉貸時須更審慎比較各銀行的房貸方案。張金鶚則直言,「內行人都在賣房」,估計央行一旦開啟升息循環,豪宅平均有四至五成的跌價壓力,一般住宅也有兩三成。

張金鶚說,建商打出吳季剛設計的豪宅做宣傳,都要六折才賣得出去;新北市板橋區2,000多戶的建案「新巨蛋」,剛推出時四、五十萬一坪,現在30萬元不到,這些都是投機客先跑先贏的例證。

他表示,彭淮南的預警升息說法,對不動產交易氣氛多轉空,具有臨門一腳作用,價格往下時,自己要會判斷,「現在進場正好套牢」,建議賣房優於買房,若有居住需求,先租房一兩年後再進場買房不遲。

票券業高層表示,升息對負債面的意義就是借款利率攀升,企業籌資成本增加,因此,企業可把握現在利率低的時候趕快籌資,建議固定利率計價,天期愈常愈好。

金控財務高層表示,升息有兩種意義,若是景氣好而升,代表投資機會多,從收入與成本角度來看,企業其實負擔得起,影響不大;若是景氣不好卻硬要升,企業自然哀鳴不已,10A總裁如要拚經濟,就只會是暫時性升息而非連續性升息。

 

1. 10月調漲電價,將驅使各項消費類漲價,進一步推升第4季通膨。為使「實質利率」維持為正值,將迫使調升利率。
2. 彭哥警語,目的之一在做房價過熱的調控。走了十年多頭的台灣房市吸乾了資金,製造業、服務業、農業相對的缺乏資金的活水。從貨幣的觀點來看,資金如果繼續停留在房地產,將無法產生貨幣的乘數效應,M1b、GDP自然無法提升。
3. 「房屋貸款負擔率」由2009年的28.2%,到今年的33.3%。原因來自薪水不漲,房價拼命漲。年輕人存不了錢,更買不起房子,更有三成以上的受薪者成為月光族。政府應該照顧社會中的弱勢,而不是幫有錢人更有錢。
4. 如果一輩子的薪水不吃不喝,只能買一間房子,那麼其他的生活需求都該如何滿足?(食、衣、行)站在「居住正義」的觀點,房子不該是有錢人炒作的工具。
5. 自住者,請等待投資客拋出便宜貨,就像股票總是等待融資斷頭。
 
買房經驗談:
1997年(隔年板南捷運通車),當時我仍是碩二學生,白天工作,晚上寫論文。當時的利率6%,為了不想幫房東繳房貸,於是就大膽的買房了(當時還欠了一些助學貸款)。為什麼說大膽呢?以當時的利率,每借款100萬,20年後償還的本息合計171萬。當時我薪水的六成都拿去繳房貸,花費二成,存款二成。
2006年,利率一路滑落到2%,當時傻傻的用10年的存款一次結清了房貸(付出的本息合計是借款本金的1.3倍)。由於當時還沒有投資的觀念,只知道賺存款,假日還去賺外快(以勞力賺錢)。當年買房是以自住為考量,而非投資。
2013年,房價來到16年前的3.5倍,但只有一間房子的我,是沒有任何的獲利,除非我老婆願意跟我一起搭帳棚為家。15年過去,重要的不是房子增值多少,而是錢存下來了。
買房、買股的道理相通,買房不能只看房子的地點好,買股也不能只看企業的獲利好,而是要看「Timing」。買進時機點正確,自然能避開風險,賺取意想不到的獲利。
 
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  • winson1812
  • 賢哥:
    既然您說買股的時機很重要,小弟也頗為認同…
    能否請教您進一步說明,在什麼時機點應該買什麼類型的股票呢?
  • 每一位投資者有不同的投資哲學,因此在A賣出股票的時候,股票被B買走了。一多一空維持「股票不滅定律」。
    您的問題如果要認真回答,可能要寫三天三夜,因為有太多種的投資思維。僅簡述個人淺見:
    1. 有大盤的保護:以總經為依歸。相信經濟循環理論,在景氣不佳時進場。亦或是從波浪理論來看,在第一波及第三波的起點進場(月K線)
    2. 符合安全邊際:以財報為依歸。在股價低於企業價值時買進,作長期的投資(存股),此種標地必須符合長期穩健獲利。亦或是分析公司的獲利成長性,在成長期做價差的交易。

    賢哥不錯 於 2013/09/28 10:32 回覆

  • 賢哥不錯
  • To winson1812

    請參考:「加權股價報酬指數」與「投資報酬率」分析 一文
    http://stiff.pixnet.net/blog/post/162971918

    個股方面有機會再分享,期盼能成立一個研究團隊
    在下次底部來臨時,一起進場
  • 訪客
  • 拜託, 吆喝其他投資人"一起進場", 如果是牽涉買賣特定"個股", 就會涉嫌違反證交法了.

    這和你推薦某支股票有投資價值, 是完全不同的.

  • 悄悄話